Баланс дома текущий ремонт

Текущий ремонт общего имущества в МКД: бухгалтерский учет

«Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2017, N 12

Что нужно знать бухгалтеру о текущем ремонте общего имущества, чтобы правильно исчислить налоги и отразить в бухгалтерской отчетности? От чего зависит порядок учета операций по формированию источника финансирования текущего ремонта? Как на это влияет обязанность передать накопления следующему управляющему домом?

Правовое регулирование Положения жилищного законодательства

Согласно п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД относится к компетенции общего собрания собственников помещений в доме. Такое решение принимается простым большинством голосов собственников, присутствующих на собрании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Этому положению соответствует п. 18 Правил содержания общего имущества о том, что текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Основанием для принятия общим собранием решения о текущем ремонте является предложение управляющего домом о выполнении плановых текущих работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, подтвержденное документами о техническом состоянии общего имущества (пп. «г» п. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, пп. «в» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД). В составе предложения управляющий также представляет расчет и обоснование финансовых потребностей, необходимых для оказания услуг и выполнения работ, входящих в перечень услуг и работ, с указанием источников покрытия таких потребностей (в том числе с учетом рассмотрения ценовых предложений на рынке услуг и работ, смет на выполнение отдельных видов работ). В соответствии с п. 17 Правил содержания общего имущества и п. 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утверждая перечень услуг и работ на общем собрании, собственники помещений должны утвердить также:

• объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ;
• размер их финансирования.

Плата за текущий ремонт является элементом платы за содержание жилого помещения, которая устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ), соразмерном утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (п. 35 Правил содержания общего имущества), на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД на срок не менее года (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ).

Итак, в идеальной ситуации все предвидимые при обычных условиях, нормально необходимые мероприятия по содержанию и текущему ремонту жилого дома с учетом его естественного износа включаются в перечень работ и услуг согласно договору управления МКД. С учетом данного перечня формируются цена договора, а также ежемесячный размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества.

Также законом не запрещено на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД и соглашения с УК накапливать платежи собственников в целях формирования фонда (резерва) текущего ремонта по аналогии с тем, как это делает ТСЖ (п. 5 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ), или по аналогии с правилами формирования фонда капитального ремонта. Впоследствии собрание принимает решение о проведении текущего ремонта с указанием источника финансирования — фонда текущего ремонта.

На практике же происходит множество ситуаций, прямо не предусмотренных перечисленными нормами. Каким образом они регулируются?

Правоприменительная практика

Сформулируем несколько постулатов, принятых в правоприменительной практике, на которых и должен основываться бухгалтер при разработке способа учета операций, связанных с текущим ремонтом.

Первый: все текущие, неотложные, обязательные работы должны выполняться независимо от того, есть ли на этот счет решение общего собрания собственников помещений в МКД и имеются ли источники финансирования.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 содержится следующий вывод: «Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме». Признавая законными предписания органа ГЖИ об устранении нарушений, арбитры отвергают ссылки УК на то, что решением общего собрания установлены гораздо более поздние сроки выполнения необходимых работ. Минимальный перечень услуг и работ, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290, а также Правила эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, не устанавливают возможность отказа в устранении либо длительного переноса срока устранения дефектов общего имущества на основании решения собственников помещений в МКД. Положения нормативных актов носят императивный характер. Иной подход приведет к блокированию решениями общего собрания собственников исполнения обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного жилого дома. На основании изложенного общее собрание собственников, реализуя предусмотренные п. 4.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ полномочия, вправе принимать решения о проведении текущего ремонта общего имущества в МКД в части, не урегулированной положениями названных актов (Постановление АС ВВО от 10.11.2016 N Ф01-4817/2016 по делу N А17-1475/2016). Аналогичным образом отсутствие спорных работ в плане на текущий год, утвержденном собственниками помещений (что исключает возможность дополнительного финансирования), не указывает на незаконность предписания, поскольку законодатель не связывает обязанность по выполнению минимального перечня работ с наличием или отсутствием выделения собственниками денежных средств (Постановление АС ВСО от 19.04.2016 N Ф02-1521/2016 по делу N А74-6309/2015).

Второй: средства, получаемые УК от собственников помещений на текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность УК.

В спорах между новым и прежним управляющими о взыскании неизрасходованных накоплений на текущий ремонт суды руководствуются следующей формулировкой, уже устоявшейся за несколько лет. Капитальный и текущий ремонт — это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности в течение неопределенного периода. Уплаченные жильцами денежные средства в счет выполнения в будущем управляющей организацией работ по капитальному и текущему ремонту здания и его систем являются предварительной оплатой в счет будущего обязательства по проведению капитального и текущего ремонта и должны быть потрачены именно на эти цели. Средства, получаемые от собственников помещений в МКД в качестве обязательных платежей, в том числе на текущий ремонт, носят целевой характер и не поступают в собственность УК. Последняя распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников.

По смыслу действующего законодательства, регулирующего управление МКД, при избрании собственниками жилого дома новой УК у прежней компании отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на текущий ремонт МКД, не израсходованных по назначению. Оплаченные жильцами, но не выполненные УК работы по текущему ремонту здания (в том числе по причине отсутствия необходимости выполнения таких работ) при замене УК влекут получение прежней управляющей организацией неосновательного обогащения (ст. 1102, 1103 ГК РФ) как средств, переданных для исполнения прекратившегося обязательства, поскольку с момента передачи функций УК новой компании к ней переходят обязательства по проведению текущего ремонта дома.

Третий: смена способа управления не указывает на правопреемство в силу закона.

В Постановлении АС СКО от 17.02.2017 N Ф08-380/2017 по делу N А32-6715/2015 арбитры отказали ТСЖ в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве в связи со сменой способа управления МКД. Так, арбитры удовлетворили иск новой УК к прежней компании о взыскании неосновательного обогащения в размере накоплений на капитальный ремонт (по старым правилам), доходов от аренды общего имущества, целевых взносов на текущий ремонт (эти суммы не были израсходованы в соответствии с законом). После вынесения судебного решения собственники помещений сменили способ управления на ТСЖ и поручили товариществу получить у новой УК права на взысканные с прежней компании денежные средства. Однако новая управляющая организация отказалась от заключения договора уступки требования. Впрочем, и суд отказал ТСЖ, указав: «Процессуальное правопреемство возможно лишь в том случае, когда в процессе рассмотрения спора (исполнения судебного акта) произошло правопреемство в материальном гражданском правоотношении. сам по себе факт изменения способа управления многоквартирным жилым домом не влечет в силу закона наличия универсального или сингулярного правопреемства между прежней управляющей организацией (обществом) и товариществом. будучи уполномоченным общим собранием собственников недвижимости, товарищество как представитель собственников вправе обратиться в арбитражный суд с самостоятельным иском о взыскании соответствующих сумм с лица, неправомерно их удерживающего». Таким образом, неверно распространять на правоотношения, связанные с передачей накоплений на текущий ремонт (а также накоплений на капитальный ремонт по прежним правилам), принципы правопреемства при смене владельца специального счета, на котором формируется фонд капитального ремонта (см. ч. 10 — 12 ст. 175 ЖК РФ). Выходит, если прежний и новый управляющие добровольно, с учетом волеизъявления собственников помещений (решения общего собрания) не согласуют порядок передачи прав и обязанностей, связанных с финансированием и выполнением текущего ремонта общего имущества, их правоотношения регулируются гл. 60 «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» ГК РФ. При этом взысканию в пользу нового управляющего домом подлежат лишь фактически поступившие от потребителей, а не начисленные денежные средства. Передача прав (требований) к должникам автоматически также не происходит.

Списание денежных средств с лицевого счета дома

Еще один важный для бухгалтера момент касается вопроса о так называемом списании денежных средств с лицевого счета дома. Отражение в данном учетном регистре расходования (списания, уплаты) денежных средств осуществляется на основании и при наличии у исполнителя актов выполненных работ. Эти акты должны быть подписаны заказчиком по договору управления — представителем собственников помещений в МКД (подробнее см. статью Н.М. Софийской «Лицевой счет дома», N 10, 2017).

Остаток на лицевом счете — это и есть предмет взыскания с прежнего управляющего в пользу новой УК. Таким образом, используя информацию из соответствующих судебных разбирательств, можно понять, какие же работы могут быть профинансированы за счет средств, находящихся на лицевом счете.

Естественно, прежде всего, это работы, предусмотренные договором управления и (или) отдельным решением общего собрания собственников помещений в МКД. Также суды, учитывая правовую позицию Президиума ВАС, приведенную выше, нередко соглашаются признать законным использование накоплений на текущий ремонт на необходимые неотложные работы. При этом больше шансов у компании, которая принимала все возможные меры по соблюдению требований закона, действовала добросовестно, с достаточной степенью заботливости и предусмотрительности, в частности выносила на общее собрание предложения о выполнении работ еще до проведения проверок и вынесения предписаний.

В Постановлении от 12.10.2017 N Ф09-6094/17 по делу N А60-19525/2016 арбитры АС УО заключили: «Взыскание неосновательного обогащения в отношении суммы средств, уплаченных по статье «Капитальный ремонт», при наличии в материалах дела не опровергнутых истцом доказательств несения управляющей компанией не покрытых собственниками многоквартирного жилого дома реальных и необходимых расходов может привести к неосновательному обогащению на стороне последних». При этом, безусловно, следует помнить, что установление должного размера платы является предпринимательским риском УК и представители собственников помещений в МКД наверняка попытаются оспорить правомерность списания с лицевого счета денежных средств в счет выполнения обязательных неотложных работ, не предусмотренных договором управления.

В качестве примера можно привести Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 01.08.2017 N 33-15290/2017, в котором собственникам помещений в МКД было отказано в уменьшении их задолженности за текущий ремонт на стоимость работ по замене окон в доме. Эти работы УК произвела при отсутствии решения общего собрания и даже против воли собственников, но, как установил суд, в соответствии с обязательными требованиями жилищного законодательства. Поэтому в удовлетворении иска жильцам было отказано.

Бухгалтерский учет

Выполнение работ по текущему ремонту общего имущества — это элемент обязательства УК по договору управления МКД, то есть деятельность, порождающая выручку (доходы от обычных видов деятельности согласно п. 5 ПБУ 9/99 «Доходы организации»). Все условия признания выручки, перечисленные в п. 12, выполняются в момент приема выполненных работ заказчиком, то есть при подписании акта представителем собственников помещений в МКД. До этого момента плата за текущий ремонт не может участвовать в формировании финансового результата.

Начисление платы за текущий ремонт

В том же п. 12 ПБУ 9/99 указано: «если в отношении денежных средств и иных активов, полученных организацией в оплату, не исполнено хотя бы одно из названных условий, в бухгалтерском учете организации признается кредиторская задолженность, а не выручка». То есть в общем случае при фактическом получении платы за текущий ремонт до выполнения работ денежные средства должны быть отражены как полученные авансы.

Вместе с тем у УК возникает право (требование) по денежному обязательству, где она — кредитор, а собственники (наниматели) помещений — должники. Должники в силу положений ЖК РФ, договора управления, решения общего собрания обязаны своевременно и в полном объеме вносить УК плату за текущий ремонт, несмотря на то что работы еще не были фактически выполнены. В течение срока действия договора УК может взыскать задолженность по плате за текущий ремонт в судебном порядке и дополнительно законную неустойку. Это значит, что УК, показывая в отчетности лишь фактически поступившие в качестве платы за текущий ремонт денежные средства, не даст пользователям отчетности всю информацию по данному виду операций. Формировать в учете задолженность собственников помещений по плате за текущий ремонт необходимо, поскольку:

• такая задолженность является активом УК, который может быть трансформирован в денежные средства;
• сумма задолженности может указывать на состояние платежной дисциплины потребителей, что может быть важно для принятия управленческих решений;
• фактически полученные денежные средства в совокупности с задолженностью указывают на объем встречных обязательств УК по проведению текущего ремонта в будущем.

При этом порядок признания дебиторской задолженности по внесению платы за текущий ремонт очевидно различается для двух ситуаций.

Особый способ оплаты работ

Формирование фонда (резерва)

Содержание договоренности между УК и собственниками помещений

На общем собрании принято решение о текущем ремонте (определены перечень работ, сроки их выполнения, утверждена смета и т.д.), а в качестве источника финансирования определена плата за текущий ремонт, вносимая в течение определенного периода (включена в цену договора управления при его заключении или установлена на основании отдельного решения общего собрания сверх цены договора)

На общем собрании принято решение о формировании фонда (резерва) на проведение текущего ремонта, определен размер платы за текущий ремонт, на УК возложены обязательства по хранению собранных денежных средств

У УК возникло обязательство по выполнению ремонтных работ

У УК возникло обязательство по накоплению денежных средств

Счет для отражения расчетов с потребителями

Счет 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками», поскольку внесение платы связано с выполнением ремонтных работ

Счет 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», поскольку расчеты связаны не с выполнением ремонтных работ, а с аккумулированием средств фонда

Счет для формирования источника финансирования

При начислении платы за текущий ремонт есть основания кредитовать счет 98 «Доходы будущих периодов»

При начислении платы за текущий ремонт формируется фонд (резерв) текущего ремонта с применением счета 86 «Целевое финансирование»

Об использовании счетов 98 и 86 следует сказать подробнее.

В первом случае между УК и заказчиками существует договоренность о выполнении работ за плату. Плата подлежит внесению равномерными платежами в течение определенного срока, в том числе до выполнения работ. Если исходить из того, что обязательства сторон (УК и заказчиков) будут исполнены в соответствии с условиями таких обязательств, получается, что предъявляемые к уплате суммы за текущий ремонт до проведения работ следует отражать как задолженность по причитающимся к получению в данном отчетном периоде доходам, которые относятся к будущим отчетным периодам.

Во втором случае использование счета 86 отражает суть средств фонда текущего ремонта: эти средства принадлежат собственникам помещений, УК не вправе распоряжаться ими, обязана представлять отчет об их наличии и подчиняться решению о расходовании. Здесь налицо аналогия с формированием фонда капитального ремонта.

При этом независимо от выбранного счета рабочего плана счетов в бухгалтерском балансе суммы источника финансирования будут отражены в разд. V «Краткосрочные обязательства» и IV «Долгосрочные обязательства» соответственно.

Выполнение ремонтных работ

При выполнении ремонтных работ подписание представителем собственников помещений акта приема является основанием для признания выручки. Обратим внимание, что в акте указывают стоимость работ, согласованную с собственниками помещений (в случае принятия на собрании решения о проведении ремонта), или не согласованную с жильцами стоимость (как правило, по фактическим затратам) (при проведении необходимых работ при отсутствии решения общего собрания), которую УК, вероятнее всего, придется «защищать» перед органом ГЖН или в суде. Но в любом случае структура стоимости работ предопределена применяемой УК системой налогообложения. Так, если УК находится на ОСНО и отказалась от применения льготы по НДС (пп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ) либо выполняла работы собственными силами, в стоимость работ включается налог, даже если подрядчик не предъявлял его УК.

В случае с формированием фонда (резерва) на проведение текущего ремонта решением общего собрания о ремонте определяется источник финансирования — фонд (резерв). Логично, что стоимость работ «укладывается» в размер фактически собранной на текущий ремонт суммы. Стоимость работ согласно акту списывается с лицевого счета дома. В бухгалтерском учете предлагаем составить две проводки:

• Дебет 62 Кредит 90-1 — признана выручка от выполнения работ по текущему ремонту;
• Дебет 86 Кредит 62 — отражено использование средств фонда текущего ремонта (списаны средства с лицевого счета дома) на основании акта приема выполненных работ и решения общего собрания собственников помещений в МКД.

В случае когда плата за текущий ремонт собиралась в счет выполнения конкретных работ, выручка от реализации отражается записью Дебет 98-1 Кредит 90-1. Обратим внимание, что такая проводка возможна только на сумму, соответствующую ранее (до момента выполнения работ) начисленной плате за текущий ремонт. Если согласно условиям расчетов к моменту выполнения работ начисленная плата не покрывает сметную стоимость ремонта и предполагается внесение платы в дальнейшем для покрытия стоимости работ, на сумму фактически выполненных работ можно составить запись Дебет 46 Кредит 90-1. Счет 46 «Этапы по выполненным работам» в данном случае указывает на возникновение актива особого рода (выполненные работы, выручка по которым не предъявлена к оплате в соответствии с условиями обязательства). По мере начисления платы за текущий ремонт этот актив будет списываться (Дебет 62 Кредит 46).

Здесь следует обратить особое внимание УК на выбираемые в договоре управления, решении общего собрания формулировки, устанавливающие обязанности собственников помещений в МКД по оплате фактически выполненных ремонтных работ. Поскольку собственники помещений вправе в любое время расторгнуть договор управления домом в связи с выбором нового способа управления или новой УК, прежняя компания, которая выполнила те или иные работы с условием об оплате в рассрочку, будет вынуждена решать вопрос о получении такой оплаты с жильцов дома, который уже выбыл из ее управления (выставлять платежные документы она уже будет не вправе). Но для реализации такого права в судебном порядке (как лично, так и в случае уступки требования новой УК) компания должна иметь подтверждение существования обязательства:

• решение общего собрания о проведении текущего ремонта по согласованным стоимости, перечню и срокам;
• решение общего собрания об источнике финансирования работ — внесении платы за текущий ремонт (в установленном размере) в течение оговоренного периода после приема результатов работ;
• данные (выписки из лицевых счетов) о начислении и поступлении платы за текущий ремонт по каждому помещению в МКД (каждому собственнику помещения).

Именно потому, что УК не представила доказательств существования требования к собственникам помещений, договор уступки такого требования от прежней УК (которая провела ремонт дороже суммы, внесенной собственниками помещений к моменту расторжения договора) был признан незаключенным в Постановлении АС ВВО от 10.10.2017 по делу N А79-9345/2016.

Перечисление новой УК неизрасходованных средств на текущий ремонт

Независимо от варианта сбора платы за текущий ремонт (возможные способы мы описали выше) не израсходованные на момент прекращения договора управления денежные средства должны быть переданы новой УК.

При отражении данной операции на счетах бухгалтерского учета становятся очевидными основные проблемы, связанные с такой передачей денег при смене УК, обусловленные отсутствием правопреемства между прежней и новой компаниями.

Во-первых, согласно сформировавшейся практике перечисляются лишь фактически поступившие денежные средства, долги отдельных собственников помещений не передаются. При этом с момента прекращения договора управления прежняя УК утрачивает право требовать внесения платежей, если какие-либо работы не были выполнены (то есть не действует абз. 2 п. 4 ст. 453 ГК РФ о неравноценном исполнении). Поэтому прежняя УК должна списать с баланса источник финансирования, ведь он прекращает существовать для прежнего управляющего, как прекращаются и его обязательства перед жильцами по целевому расходованию средств фонда, проведению работ в будущем. Предлагаем для этого воспользоваться обратной проводкой (Дебет 98 Кредит 62 и Дебет 86 Кредит 76 соответственно). Этой же записью будет фактически списана дебиторская задолженность недобросовестных потребителей, поскольку после прекращения управления домом она утрачивает признаки актива.

В итоге на балансе остаются лишь фактически внесенные денежные средства. «Кредиторка» перед собственниками помещений, перечислявшими плату, отражается как «кредиторка» перед новой УК, ведь именно ей следует перечислять неосновательное обогащение. Погашение «кредиторки» путем перечисления денежных средств отражается стандартной бухгалтерской записью Дебет 76 Кредит 51.

Во-вторых, деньги перечисляются новой УК, а не возвращаются собственникам, которые их непосредственно уплачивали. Этот принцип обосновывается следующим образом:

• денежные средства с момента их поступления в ведение управляющего МКД перестают быть индивидуально определенными в отношении собственников помещений, поскольку учитываются в целом по дому, не могут быть выделены в пользу каждого собственника в силу ч. 4 ст. 37 ЖК РФ (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 14.02.2017 по делу N 33-2872/2017);
• денежные средства, будучи целевыми, подлежат использованию по соответствующему назначению и не могут быть возвращены каждому из собственников помещений в МКД в личное пользование (Постановление АС ДВО от 14.09.2015 N Ф03-3863/2015 по делу N А24-4619/2013).

Если исходить из сказанного, действительно, управляющий МКД имеет дело с некой безличной массой денежных средств, относящейся к конкретному дому (сюда можно также отнести, к примеру, доходы от передачи общего имущества в аренду). После передачи новой УК некой суммы денежных средств утрачивается практическая возможность взыскания с должников неуплаченных сумм, причем чаще всего сама новая УК и не заинтересована в этом. Хотя с точки зрения принципов жилищного законодательства это несправедливо. Вот почему самым логичным вариантом представляется применение к сборам на текущий ремонт положений о фонде капитального ремонта при смене владельца специального счета. Кстати, ведение учета фонда в разрезе каждого собственника помещения (лицевого счета) вполне возможно и даже необходимо, если кредитор заинтересован во взыскании.

Возвращать не израсходованные на текущий ремонт денежные средства непосредственно собственникам помещений — тоже неидеальный вариант, ведь это может быть затруднительно (ввиду множественности контрагентов), а в некоторых случаях и невозможно (по причине смены собственников в течение срока сбора платы за текущий ремонт).

Многообразие правоотношений, возникающих на практике в связи со сбором платы за текущий ремонт общего имущества в МКД, не урегулировано законодательством исчерпывающим образом. По многим вопросам устоялась судебная практика, которую необходимо иметь в виду при разработке способа бухгалтерского учета платежей за текущий ремонт.

По мнению автора, наиболее справедливый и прозрачный вариант сбора платы за текущий ремонт в будущем должен быть аналогичен формированию фонда капитального ремонта на специальном счете. Однако на практике не израсходованные на текущий ремонт средства — это обезличенная масса денежных средств, которую в качестве неосновательного обогащения управляющие МКД «перекидывают» вместе с домом. При этом бухгалтер, безусловно, должен отражать операции в соответствии с их действительным экономическим смыслом на основании имеющихся первичных учетных документов.

Источник